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一线城市学区房暴涨:二手房库存之谜

2021/1/21 9:39:00   来源:21世纪经济报道   浏览()  

1月17日,王小雱(化名)把一篇正被热传的关于上海学区房疯涨的微信文章发给他同学,疑惑地表示,上海二手房要开始暴涨了吗?

王小雱住在浦东某小区,对口公办小学是竹园小学,是典型的学区房。据其透露,近期小区内的房源成交明显比过去多,价格一周涨了10%。王小雱所居住的单元,一共12户,从2017年开始,就成交了4套,全都是有小朋友在上幼儿园的家庭。

事实上,上海学区房从2020年新政实施以来,变化非常明显。学区房小区从成交数量和价格来看,均呈现快速上涨状态。

北上广深一线城市的学区房带动二手房量价齐升,是这一轮房价上涨的主要表现。进入2021年,一线城市二手房价全面上涨,统计局数据显示,2002年12月,一线城市二手房涨幅中,北京涨幅明显,而最近一个多月涨得最快的已经不是深圳,上海和广州已后来居上。

疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。

新政出台:学区房量价齐涨

21世纪经济报道记者走访中介门店发现,近期学区房小区成交套数明显上涨,业主跳价严重,如果一个小区进入无房源阶段,只要有一套房子出来,业主一晚上跳价200万的案例也曾出现。

中介人员反映,2020年民办摇号新政出台后,全国的公办民办学校初中小学格局都会发生巨大的变化(高中暂时未受太多冲击)。上海作为一个典型的小学初中阶段民办强公办弱的城市,在本轮政策改革中,其初中和小学的格局,发生了天翻地覆的变化。

相比其他一线城市,由于上海的民办初中的优势非常受限制,上海此前学区房溢价并不强,关注度也不高。“但是在民办摇号后,这一格局可能会发生重要的变化,公办小学初中的‘稳定性’优势显现出来,吸引更多家长买公办学校对口的学区房。”一名中介人员对前来咨询的买家说。

“换来我们小区的家长越来越多,他们想着上了小学就换别的校区……”王小雱也坦承,但觉得6年后又要换房子太麻烦了,没有动力。虽然与王小雱家隔着一条河的小区就是建平实验双学区房,比如黄山新村,但是房价差不多是王小雱家的两倍,也就是12万元/平方米左右。距离现在的家只有1公里,但他认为学区房不是唯一路径。

王小雱这样的家长是少数派,更多的上海家长们,正沉迷于学区房中,这也是学区房暴涨的主要支撑。徐汇区著名学区房小区——东方曼哈顿,该小区从来最少都有40多套房源在售,现在只有12套房源挂出。2020年8月,该小区一套194平方米的房源总价1880万售出,这个月初,同一户型的房源带车位以总价2700万售出;另一套位于顶楼的407平方米的户型,总价5000万,也在两周内迅速成交。

同样是受到入学新政的影响,北京、广州、深圳也在上演学区房一天一个价的故事。在北京,731新政之后,入学方式不再是一对一划片,而是一个小区对应几所学校,这意味着,小孩有一定概率被分到其他差学校。这导致西城区的学区房出现一房难求的局面。2020年海淀、西城、望京区域的学区房涨价明显。安居客数据显示,万柳的蜂鸟家园挂牌均价为17.78万/平,同比上涨22.81%;西城区德胜佳苑挂牌均价15.8万/平,上涨11.39%;上地东里挂牌均价13.28万/平,上涨11.19%;五道口的华清嘉园挂牌均价13.15万/平,上涨11.43%;中关村东南小区挂牌均价15.24%,上涨16.94%;大望路珠江帝景挂牌均价9.56万/平,上涨9.03%;太阳公元挂牌均价15.4万/平,上涨5.58%。

据不完全统计,目前上海学区房最贵已经超过20万元/平方米;北京最贵学区房25万元/平方米左右,深圳学区房目前最高达到了32万元/平方米。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,学区房价格高,与教育资源分配不均有直接关系。

行情不可持续?

一二手房是一个联动的市场。中原地产首席分析师张大伟分析认为,这一波行情可持续到春节后的小阳春。2020年,全国一手房成交17.6亿平方米成交额17.36万亿元,双双刷新历史记录,同比分别上涨2.6%与8.7%。

2020年疫情下依然能刷新中国房地产历史记录,2020年12月,是中国房地产历史上销售额与销售面积最高的一个月。张大伟指出主要原因有以下几点:

1、整体宽松的信贷政策,居民户中长期信贷5.95万亿刷新历史记录,整体信贷政策相对宽松;

2、调控政策虽然在下半年有所收紧,但从全年看,宽松是主流,人才政策井喷,部分城市

出现了明显的打新潮,刺激了市场需求。年内超过100个城市降低了落户标准,这些政策都增加了购房需求;

3、疫情后购房需求增加,特别是海外投资锐减,资金回流,另外居民对于改善需求也明显上涨;

4、全国区域分化,特别是东部成为领头羊,长三角与珠三角出现了普遍性的房价上涨。而中西部则稍微平稳,部分区域甚至继续调整。

加上全国房地产投资增速同比增长0.7%、房企到位资金同比增长8.1%、全国贷款增加19.63万亿等多项数据,张大伟认为全国房地产投资开始全面复苏。

但另一名业内资深人士并不认为这一轮行情是可持续的。他指出,最近上海二手房跳价概率高,一方面是一手房价格上涨明显,另一方面是学区房导致。从供需角度来看,资金来源于上海2016年、2017年买房的那波人,现在到集中置换的时候了。

“财富效应有一个累加的作用”,这一轮二手房加速上行的时间不会太长,很有可能是和人才政策挂钩;资金的需求在于财富的管理配置和保值。这名人士抛出一个宏观指标:房价在金融危机之后容易上涨,2012年下半年-2013年上半年,2016年-2017年这是两个上涨的阶段,再者从M1、M2的走势看,在2020年下半年两者急速合拢,M2与过往几次的上涨不一样,因此判断资金和流入房地产的量不会持续太久。

中介、资本的集体狂欢?

21世纪经济报道记者发现,中介人员在对客户的说辞中,在释放库存不足的信息,市面上流传一个说法“上海现存二手房库存为4.2万套,按照当前一个月2.7万套左右(2020年12月达到了2.9万套)的去化速度,两个月之后,上海将无二手房可卖”。对此,中原地产市场分析师卢文曦认为,上海每周新增挂牌量1万套左右,一个月在4万套左右,按照最高一个月成交3万套来算,一个月还有1万套富余。

据其透露,目前上海房管局没有对二手房库存进行过统计,换言之,二手房没有库存数据,只有机构统计过每周挂牌数据。

卢文曦也指出,学区房其实是很小的部分,其定义的学区房对口学校是公办一梯队的,这种小区估计约占整体市场3%,不是主力。另据徐栋透露,其公司门店近期成交的二手房中,学区房占比约30%,整个上海市场成交也差不多是这一比例。

一名中介人员对记者表示,春节前大部分学区房都已卖完,贝壳找房上面挂的房源70%均属于卖掉还没下架的,他表示春节后也会有成交,只是量多少的问题。

实际上,学区房虽然很火,但也存在王小雱那样不着急换房的家长。信栋地产创始人徐栋,从事中介行业时间不算久,只有5、6年,但恰好经历了史上最严调控周期,其先是在某大中介从业务员做到大区经理,然后自己创业,开办了一家中介公司。他对21世纪经济报道表示,近期上海学区房价上涨可以看出,此前的2016年3月上海实行非沪籍5年限购政策,最近两年大批人陆续满足5年社保年限限制,这部分人群释放的购房资格就是一个不小的数量。而在一手房摇号概率过低的情况下,他们更倾向于买学区房;疫情导致不少原本计划出国留学的学生转向国内找工作,首选上海,因此生发出购房需求。

徐栋认为,资金流入上海楼市也很明显,拆迁改造、货币补偿,释放出大量购房资金;上海放开人才政策:985高校毕业生直接落户,落户政策放宽,释放出2万的购房指标;投资者通过公司购房数量增加,一般而言,在上海开公司,投资3000万就有购房资格;2020年货币宽松,导致流入房地产的钱变多;此外,大宗商品(钢铁水泥)、消费品生活资料,人工成本、地价的上涨,都汇集助推上海房价的上涨。

卢文曦则认为,这是市场出现结构性不平衡状态的表现,并非楼市出现一波大行情。这一次学区房和次新房涨得比较多,但郊区的“老破小”涨幅并没有跑赢大市。

贝壳找房APP显示,嘉定二手房在1月7日-1月14日这一周环比上涨了5.5%,是近期来最高的涨幅,而市区二手房周涨幅在10%左右。

在这样的结构不平衡下,上海有的小区确实没有房源出售,或者价格高得离谱,客户接受不了。还有一个原因就是,临近年关,中介人员对于需要时间培养的刚入市的客户,也不会花太多心思对之分析市场,而是叫他们年后再看。这样的说辞一定程度上也会推动资金入市。

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