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楼市破产潮、降价潮、促销潮来袭!央行副行长:做好泡沫破灭准备

2020/9/19 22:45:29   来源:楼市奇说   浏览()  

北师大教授董藩今年以来已经公开发表了三次“力挺”房地产的言论。在他最新的文章中,他更直言建议,“应该全面放开限购”。因为在他看来,“只有房地产才能救中国经济”。房地产不仅是支柱产业,更是主导产业,先导产业。房地产业对GDP的贡献占比可达40%左右,而且关联着上下游近百个行业,放松政策就可扭转困局。

对此,代表国家的经济日报给出的回应大快人心:市场不需要过度的刺激和调控,稳楼市、保民生、提振实体经济发展依然是重中之重。文章更直言揭穿道,有些专家建议放松调控,嘴上说“是为了经济大局着想”,实则是在谋一己私利。

再结合最近一段时间国家对房地产的态度转变,以及调控的升级,我们显然能得出结论:国家在削弱对房地产的投资,调控房价的意愿也在上升。

有人可能会反驳说,你说这些虚无缥缈的话,没有实际意义。没看到各大城市房价仍然在上涨吗?房地产这个万年老大地位永远不会变,房产永远都吃香,房价该涨还是会涨,买房还是要趁早。

事实真的如此吗?很多人被部分城市短期的房价上涨所蒙蔽,我倒不觉得稀奇。毕竟房地产就是靠信息不对称赚钱的,尤其是房价这事,很多人其实压根是看不到真相的。

我说三组数据,大家就能感受到现如今的房地产到底是“燥热夏”,还是“凛冽秋”:第一,楼市破产潮来袭:公开数据显示,今年截止到8月底,全国总共有380家房企破产。此外专家分析,如果今年后四个月“疫”事依旧不好转,市场持续低迷,将会有更多债务重组甚至破产出现,预计全年可能会有至少600家房企破产;

第二,楼市降价潮来袭:统计局数据显示,全国重要70城中已有21城房价跌回一年前。不过据房价行情网数据显示,纳入其统计的314个城市中,105个城市8月二手住宅房价同比下跌,北京、苏州、济南、石家庄和天津等重要城市悉数在列;

第三,楼市促销潮来袭:“金九银十”刚启动,就有大型房企“降价投降”——全国楼盘直降30%卖房。而且据内行估测,后续至少会有半数房企跟进。毫无疑问,房价下跌的预期已经形成,新房市场如此,二手房市场更如此。今年前8个月,二手房挂牌量创过去十年之最,后4个月,炒房投资客降价抛售的现象会更普遍。

楼市破产潮、降价潮、房企促销潮接连来袭,到底释放了什么信号?答案已经明摆着:房地产市场将要变天,经济与房地产的关联关系,房地产市场预期,房价的支撑因素,都在起变化。虽然我们极其不愿意承认,但是我仍然要说,未来不排除,楼市泡沫破灭的可能,我们要提前做好应对的准备。

事实上,持有同样观点的还有央行前副行长吴晓灵。不久前她在某论坛活动上直言告诫道:“在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人要面对现实。”如果这话是普通人说出来的,我们大可不必惊慌,一笑置之即可。但偏偏这话是前央行副行长说出来的,重要性不言而喻。据我们分析,这话主要释放了两个信号:一是现在我国的房地产确实有“泡沫”;二是有矛头显示,这个“泡沫”极有可能破,所以才告诫大家要做好准备。 

中国房地产到底有没有泡沫?我想答案是显而易见的:首先,社科院在2019年底发布的报告显示,我国主要50城市,房价收入比平均值已经高达9.3:1,远超过国际6:1的临界点。而且,报告总结房地产对经济增长贡献已得不偿失。这意味着平均房价已经是收入的近10倍。平均数据已然如此,一二线城市更是让人瞠目结舌,拿房价收入比最高的深圳来说,普通人买一套房子理论上要不吃不喝至少35年;

其次,过去二十年,全国房价平均上涨了近5倍,一线涨幅超过30倍。没有那种资产的涨幅能和房地产比肩。而且2019年商品住宅销售额,是2000年的43倍。但GDP总量仅仅是当年的10倍。结论已经非常清楚,房地产对经济发展的拉动作用被过度神话了。换言之,过去20年的资金和资源如果投入到实体经济、高科技产业等支柱领域,经济的增速可能比现在还要好;

再者,根据西南财经大学2019年底公布的调查数据显示,中国城镇住房空置率超2成,空置率数据在21%-24%之间。商品房空置率高达26.6%。尤其是三四线城市,房屋空置吃灰的现象最为严重,供大于求局面早已形成;

第四,潘石屹此前曾经透露,中国房地产市值已经高达450万亿,是美国、日本和欧盟的总和。再结合国人的收入来看,说房地产没有泡沫,那就是赤裸裸的自欺欺人。 

到此结论已经很清楚:一方面是房价较高,居民工资收入过低,负债较高;一方面是住房空置率居高不下、房价涨幅过快。因此,有不少专家和学者都认为,如今的房地产对于经济发展已然是“拖累”多于“贡献”了。换言之,房地产行业的发展已经“弊大于利”——高速扩张发展了二十多年、房价一路飙涨而来的房地产,该踩踩刹车,降降温了。否则我们可能真的要重蹈美、日楼市泡沫破灭的覆辙。

无独有偶,近期,一份由哈佛大学教授撰写,美国国家经济研究局发表的中国房地产市场报告也显示,房地产牛市的重要支撑力,如经济增长、家庭收入、人口利好等,都已出现放缓趋势,并将持续。报告中一句“中国房地产实现软着陆,面临巨大挑战”,更是让人顿时心生寒意。

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