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雪上加霜!三四线城市再传“危险”信号,房价即将“全面下跌”?

2020/9/14 10:52:53   来源:楼市奇说   浏览()  

5天前,某宇宙级房企打出的“7折卖房”,虽然对一二线城市的楼市整体行情影响甚微,但是对三四线城市却犹如引爆了一颗“巨雷”,更让很多三四线开发商彻底“崩溃”了。原因有两点:其一,调控保持紧绷,叠加今年初的“黑天鹅”事件影响,很多开发商都叫苦“房子不好卖”,虽然二季度市场有所回暖,但现在有人带头搞出“全国楼盘7折大降价”,房价下跌的预期算是彻底形成了,这直接将开发商好不容易建立起来的信心又彻底击垮了;

其二,降价不是谁想来就能来的,尤其是很多三四线城市的中小房企,早就陷入资金危机,恨不得立马降价,但是碍于现实“有人不允许”的压力,他们也只能“死撑”。这就意味着,未来几个月他们在毫无价格优势的情况下,只能眼睁睁看着大房企“抢收捞金”——市场份额就那么大,购房需求就那么多,购买力、需求被别人抢走了,毫无疑问,未来开发商卖房只会更加艰难。

有房企带头打7折史无前例大幅让利卖房,无房人可能会因此拍手称快。但我还是要泼一盆冷水,拍手称快也要分城市而论:

对于有人口增量、有产业支撑、有资源优势的一二线城市刚需,大家还是不要对房价下跌抱有太大幻想,虽然有开发商制定了降价促销计划,最终受惠的也是那些资金充裕的购房者,而且从一二线城市的基本面来看,我们认为,接下来几个月房价开启“全面下跌”的可能性为零;。

雪上加霜!三四线城市再传“危险”信号

对于我们屡屡提醒的,过去几年不断积累风险的三四线城市,毫无疑问,无房者确实可以拍手称快。因为“主战场”在三四线城市的大开发商宣布全国楼盘7折销售,毫无疑问,这是继“棚改退场”之后,三四线城市再传的一个“危险”信号,让本来就加速冷却的三四线市场,更是雪上加霜。开发商们摩拳擦掌,赶制“降价销售计划”,毫无悬念,接下来三四线城市的新房市场“价格战”将一触即发。而新房价格失守,这必然会倒逼二手房市场进一步降温。总体而言就是,三四线楼市这一次很大概率会迎来房价“全面下跌”。因此,不管是炒房投资客,还是本地开发商,都将迎来1-2年的艰难时期。

我们为何坚定认为,接下来几个月甚至是更长的1-2年,三四线城市房价会迎来“全面下跌”?

归根结底是三方面原因:第一、大牌房企“7折卖房”或彻底拉开了三四线城市降价销售的序幕,尤其是资金链吃紧的中小房企,这下降价销售有了光明正大的理由;第二、棚改退场、大城市放开落户,对三四线城市的人口虹吸作用加强,随着各大城市“吸引人才”政策逐渐落地,三四线城市的人口外流压力更大,这意味着购房需求的减少、购买力的流失,对三四线城市房地产构成直接“利空”;第三、三四线城市中小房企的还债、回款压力巨大。克尔瑞数据显示,今年9-12月份,房企有超过4500亿元债务到期,叠加“三条红线”政策出台,可以肯定未来1-2年,房企们的融资难度会加大,总结来看,未来2年内,资金压力大的房企只能通过降价销售这一条路来实现回款了。

事实上,去年四季度以来,其实绝大多数三四线城市的楼市都在“高位解体”——成交量迅速降温,很多远郊的楼盘销售难度加大,而且二手房也逐渐进入有价无市的状态。

今年以来,诸多三四线城市成交量萎靡不振的根本原因有三个:其一,遭遇百年难遇的“风波”冲击后,越来越多的人更注重现金流,过去那种孤注一掷的投资买房行为不见了,大家均把钱包捂得更紧了;

其二,彻底认识到了三四线城市房地产的短板,人口外流、产业单一、资源匮乏,这些都是三四线城市房地产的硬伤,过去国民经济快速发展阶段,全国房价一刀切普涨,很多人确实凭借房子赚得盆满钵盈,但是未来房地产的发展格局已经逆转,未来真正有实力的是五大城市群及其周边城市,至于一众的“三无”欠发达三四线城市,房地产只可能逐渐回归居住属性,这种某种程度上,决定了未来房价的走势,更让越来越多的人,注意到了房价虚高的三四线城市的危险;

其三,也是最重要的一点,三四线城市两个前所未有的“利空”信号降临了,棚改终结、放开放宽大城市落户,对三四线城市的人口虹吸效应更加加强了,三四线城市人口外流加剧,或直接对整个房地产市场的格局产生重大影响。

三四线楼市早已“供大于求”,但是房价始终坚挺不降,我们认为,这其中有地方财政依赖房地产的重要因素,但不得不承认,炒房客的热炒哄抬也难辞其咎,开发商死撑不降价更是不可忽略的主因原因之一。现在有大开发商带头宣布“直降30%卖房”,毫无疑问会加速三四线楼市的降温。

这意味着三四线城市巨大的风险正在聚集,这一点其实很多过去两年在三四线城市大量囤房的投资炒房客最深有体会。

笔者接触的多名三四线专业买家,过去两年一直在找机会套现,但屡试屡败,其中有一位在阜阳投资了四套房产的李先生,更是2019年一年连调了三次价格,合计降价幅度高达20%,但最终还是没有离场成功。据他自己的分析,原因有两个,一是本地人只认新房,对二手房不感冒;二是大家普遍对三四线楼市的发展前景比较悲观,从去年开始,很多人即使手里有钱,也不愿意投在房子上面了。尤其是今年“经此一役”,越来越多的人终于意识到了现金流的重要性,都开始有意识地存钱了。

三四线城市再传“危险”信号,多套房者该咋办?曹德旺早有告诫

大牌房企带头降价,使得本就暗流涌动的三四线城市再传“危险”信号,我们可以百分百肯定,在9月下旬到整个10月份,90%的三四线城市将刮起一轮“降价促销”热潮。 到此其实结论已经非常清晰:远离城市群、无区位优势、经济发展缓慢甚至倒退的三四线城市,房价将迎来“全面下跌”,房地产将逐渐回归居住属性,95%以上的房产将彻底失去投资价值。

那么在三四线城市拥有多套房产的人该咋办呢?此时此刻,相信很多人还在抱有侥幸心理,殊不知这是最危险的。其实曹德旺两年前就有告诫,很多三四线城市房产早就严重过剩了,但是仍然有人把大批资金购买大量的不生产财富的财产。这些财产未来都是累赘,都是烫手山芋。因为有钱人都有多套房产,而那些真正需要的又买不起,所以未来没有人会接盘你手里的房子,未来多余的房子就是有价无市,卖不掉、租不出。

那么到底该怎么办?有媒体报道,曹德旺也给出了他自己的告诫和建议:尽早卖掉,不要管现在亏不亏,比起未来大亏,眼前的小亏是及时止损,是最明智的选择。他甚至建议自己的妹妹把手里的房子全部卖掉,只留一套自己住的。

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