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“贬值潮”真的来了!今年最后几个月适合买房吗?大佬:别乱买房

2020/9/11 22:24:58   来源:楼市奇说   浏览()  

开局不利的2020年,虽然在5-7月份迎来了强势回暖反弹,尤其是6月下旬,一度有多个城市罕见出现“万人抢房”盛况。媒体也纷纷报道,开发商更是以“全面提价”的姿态应对市场上密集的“看空”论调。但我们早就说过,谎言终究是谎言,开发商的日子到底好不好过,只有他们自己知道——在今年楼市遭遇“黑天鹅”和“金融调控全线收紧”的双重夹击之下,极度缺钱的开发商终究无法逃脱“降价”的命运。

一语成谶!开发商降价“投降”开始了:这个房企带头直降30%,疯狂让利购房者

拉开2020年“金九银十”降价序幕的依然是头部房企恒大,这一次降价的规模和力度比任何一次都更猛烈——全国楼盘,直降30%。要知道,这个幅度可是开发商的“底线”——开发商大佬孙宏斌曾经直言,房价下跌30%,很多房地产企业都将“消失”。按照孙宏斌的说法,恒大这次纯属于“自杀式”营销,而且这一波直降30%的降价,更是把房价上涨的预期彻底扭转了。 

很多人可能会有疑惑,开发商能有什么压力,他们前几年都躺赚了那么多,调控刚刚收紧一下,皮鞭还没打到肉呢,就开始叫苦叫屈,这玩的明明就是“会哭的孩子有奶吃”的老把戏。更何况,开发商说“投降”降价卖房,我们也不能真的信。

平心而论,经历了多年的楼市教训之后,大家有这样的观点,我们完全可以理解。但以当前开发商面临的处境来看,有两点需要明确:首先,开发商不再是高姿态,而是选择降价卖房,以“投降”的姿态向购房者妥协,这并非完全是套路。经多个城市的内行摸底发现,其实现阶段,房企以价换量早已是常态——从4月起,很多房企的销售价格较之前就开始有所下跌。恒大之所以吸引眼球,引起轰动,是因为他们的营销能力很强,而且这一次的降价力度确实超过以往任何一次;

其次,新房“降价潮”,二手房“贬值潮”,才刚刚开始——殊不知,恒大面临的问题,其实也是数以万计的开发商们正面临的难度,而且相较于恒大,很多房企的问题更为严重,从这个层面来说,其实更多的房企未来2个月“降价卖房”的压力更大。他们的压力主要来自三个方面:

其一,销售下滑严重。三组数据可以说明一切:1、今年上半年,百强房企中半年度销售目标达标的房企不足4成,未达标的超6成,其中不乏融创、保利、富力、绿地、万科、华润等规模房企;2、据房价大数据平台统计报告显示,今年一二季度,开发商一二线城市的在售楼盘平均去化率已经由去年的65%降低到了44%,三四线的下降幅度更大,去年是67%,今年直接跌到了不足30%;3、易居数据显示,从调研的179家样本房企来看,2020年上半年,整体营业收入为23056亿元,较2019年同期仅增长6.2%,创历年来最低。 

除此之外,有内行人士透露,从7月起,有多家top20房企被爆出有裁员动作,其中最狠的一家房企,直接裁员30%,而且现在岗员工也被迫降薪40%。地产商忙着“开源节流”,归根结底还是销售压力很大,回款不给力,现金流吃紧。

其二,融资遇阻。一季度开发商融资整体萎缩86%。4月以来,为了纾困房企,融资环境有所改善,开发商海外发债、境内发债均有上升趋势,尤其是到了8月份,开发商融资迎来井喷——境内债券单月发债超过659亿,同比2019年同期上涨了5.1%。但仔细分析后会发现两个重点:1、最近几个月融资最多的都是国企、央企,一众中小房企民企的融资情况仍然不容乐观。国企的融资利率可以低到4%-5%,而没有背景和实力的民企的融资利率却高达12%;2、其实海外融资的通道已经切断,对于很多严重依赖于境外发债的房企来说,如同当头一棒。当下看,市场分化,企业融资成本分化严重,部分企业融资成本低于6%,而也有企业融资成本超过13%。

不仅如此,近期国家又敲定了开发商融资“三条红线”,而且有12大开发商被“敲打”,这意味着过去开发商那种“负债狂奔”的时代已经结束了。整体看,房地产行业资金紧张,房企打折促销,以价换量卖房的需求非常强烈;

其三,还债压力巨大。当前阶段,对于购房者,晚一个月买房,影响微乎其微,但是对于开发商来说,一个月不卖房,就意味着少了一个月的销售业绩,就意味着没有回款,无法补偿公司现金流事小,还不了债事情就严重了。

我们不止一次说过,2020年是开发商的“偿债之年”——根据平安证券的测算,2020年,房企的境内发债、海外发债、房地产信托的到期规模合计达到了1.5万亿。

事实上,不久前就有银行行长告诫,未来要做好过“苦日子”的准备,未来手里有现金才是王道。我们真正意义迎来“现金为王”的时代。毫无疑问,行长的告诫对于极度缺钱的房企更是如同戳中了要害——房地产企业比任何人都更深知缺钱的艰难,也知道现金流的重要性。

新房“降价潮”如约而至,二手房“贬值潮”也真的来了

自此结论很清楚,今年余下的几个月对于绝大多数缺钱的开发商而言,降价卖房无疑是首选。尤其是库存严重积压的三四线房企,其实很多都面临资金即将断裂的危险,他们或将率先开启下一轮的“降价潮”。需要强调的是,整个房地产市场是存在强关联的,新房降价销售,势必会影响二手房的销售,毕竟购房总需求量是不变的,新房降价,所有的购买力都跑到新房市场了,二手房就同样面临贬值的压力,这意味着接下来属于二手房的“贬值潮”也会同步到来,手持多套房产的炒房投资客,要认清形势了。

受回款、还债、销售等多重压力驱使,开发商现阶段都在暗中较劲,一方面在谋划打折销售的折扣;另一方面,也在彼此较量,“价格战”一触即发。开发商火急火燎降价“投降”,大幅度让利刚需,尤其是恒大“自杀式”降价后,房价终于动摇了,那么对于刚需购房者而言,今年最后几个月适合买房吗?懂行人说了9字,房企大佬也说了实话:

说实话,当前这种关键时期,开发商的选择并不多。地产商自己都承认了,为了能够更好地解决资金周转情况,缓解自己的债务压力,很有可能开启“薄利多销”的模式。

开发商降价或者佯装降价,毫无疑问对房价的预期已经构成利空,在这种局面下,刚需购房者到底该不该在接下来的几个月里买房呢?懂行人说了9字:价格合适就抓紧上车。这就要求大家一定要做到,在买房前下足功夫,一方面,对于开发商的降价有洞察能力;另一方面,能够准确无误地根据自身的需求,挖掘到适合自己的而且又高性价比的房子,这个时候,确实可以出手了。尤其是一二线城市的位置、配套、学区等还不错的楼盘,遇到开发商打折降价,一定不要错过。 

对于今年未来几个月要不要买房,其实房企大佬也说了实话——融创孙宏斌在不久前的业绩发布会上直言,买房自己住还是要尽快买,趁着这一波开发商的让利,抓紧上车。历史证明,晚买房花的钱更多。他同时提醒到,这样的机会并不多,而且现在开发商手里有钱,老百姓没钱,所以开发商是可以继续撑下去的,这样撑下去的结果就是,房价还会继续上涨,尤其是那些有价值有潜力的城市,房价未来只涨不跌。他也发声告诫到,有些开发商不愿意去拿地、需求严重不足的城市的房产,是千万不能乱买的。

有人可能觉得这种说法和文章的观点矛盾,开发商都准备“打价格战”了,这意味着未来房价的下跌趋势已经形成,肯定是晚买房更划算。其实并不是这样,从我们对市场的了解来看,现阶段(第一波)开发商打折降价的楼盘基本都是“不能乱买”的房子。这些房子都有以下几个共同特点:地段偏远、配套严重不足、楼层差、户型差,都属于开发商长期消化不良的项目和房子。这类房产虽然开发商会率先降价,但是真的不能乱买。买到或意味着是最后一个接盘的人。

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