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公寓价格走软,投资者想卖都是问题,出手就是损失

2019/10/22 23:14:10   来源:刘磊地产评论   浏览()  

投资者进行项目投资,应该是基于市场的分析,否则,即便离岸资产配置大趋势正确、理念可圈可点,但错误的资金配置在不理想的投资市场中、且选择了与本地需求相违背的产品情况下,依然是将自己的资金扔到到“火坑”中。对州府公寓市场不稳定的信心正严重打击公寓楼花买家,新建公寓完工数量大幅增加,竣工时的价值低于最初购买时的价格。

据澳洲广播公司报道,悉尼60%的楼花公寓和墨尔本52.9%的楼花公寓,在交割时的价值低于合同价格。房地产数据提供商科CoreLogic在8月的最新数据显示,悉尼近三分之一的楼花买家正在搬进新公寓,其价格至少比他们购买的价格低10%。就在两年前,新州不到16%的新建公寓在完工后低于合同价格。

在昆州,43.1%的公寓在交割时的价值低于购买时的价值,在西澳,这一比例为22.5%。

“价值的根本性转变”

CoreLogic的研究负责人Tim Lawless表示,与2016年和2017年这些公寓被出售时相比,现在的市场是非常不同的。

Lawless说:“那时,我们看到悉尼和墨尔本的房价每年上涨约15%至20%。”

“现在把目光投向2019年,我们已经看到悉尼的房价下跌了15%,墨尔本下跌了约11%。”

“许多楼花公寓买家已经看到,他们几年前购买的房产,在价值发生了根本性的变化。”

Lawless表示,高层建筑行业供应严重过剩,供应远远超过需求。

但他表示,对建筑质量、修复成本和易燃包层的担忧产生了复合效应。

他说:“可能也在市场上影响人们的想法,并可能影响这些房产的转售价值。”

过去两年,一系列负面新闻一直困扰着公寓市场,首先是2017年6月伦敦Grenfell Towers的大火,澳洲也发现公寓建筑广泛使用可燃包层。

2018年平安夜,悉尼Opal Tower被疏散,今年6月,Mascot Towers被疏散,还有墨尔本公寓频频发生的包层问题,市场信心进一步动摇。

投资者贸然入市,带回多重风险!

公寓市场到了这种地步,可以说,投资者如果贸然入市,是有很大风险的。

公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。因此,银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低;特别是市中心高层公寓,更不是本地人的生活第一居所;99%的澳洲本地人不住在CBD,CBD是外来人口临时居住和集中的区域,投资者现在买下的房子,未来卖给谁?比如,在墨尔本CBD居住的总计35万人中,绝大多数是外来人口,具有澳洲身份的本地人只有1.4万人而已;在海外人士无法购买二手房,那么这里的公寓未来打算出售给谁呢?所以,楼花投资并不适合海外人士。

尤其是在限制海外投资者申请贷款之后,投资公寓的风险就更加凸显。有人会说,傻不傻啊,卖了不就行了吗?然而,就目前当地市场状况来看,该投资者若现在转售公寓,一出手就是损失。另外,二次销售时间相对较长,公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长(以每周的市场拍卖产品类别来区分,公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右);特别是小户型公寓最滞销,如开间公寓(Studio)、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等。

此前,公寓投资一向以租金回报率为其优势,然而,在供大于求的局面,造成CBD区平均12%的公寓空置,空置的重灾区超过20%的公寓挂出求租广告。

说到底,越来越多的迹象和数据都指向了公寓的风险,而投资者是聪明谨慎的避开,还是用自己的真金白银去“博傻”呢?

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