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房企反腐进行时 投拓与营销成高危区

2019/10/19 17:38:09   来源:经济观察报   浏览()  

经济观察报 记者 陈博今年下半年,房地产企业不断的掀起内部反腐正笼罩着每一位置业经理人头上。据经济观察报不完全统计,近一年来,已经有中粮置地、雅居乐、朗诗、保利地产、万达、复星、美的置业等多家房企内部高管贪腐事件被公开举报或通报。

然而更多的房企内部腐败问题,则通过不公开的方式进行低调处理,“这毕竟是一件见不得光的丑事,对自身品牌和客户口碑都会有很大影响,不到万不得已的时候,一般不会公开处理。”一位香港上市的港企审计人士告诉经济观察报记者。

2015年以前,房企内部反腐的重心通常聚焦在传统的采购、工程等环节。而新一轮反腐大潮中,投拓、人力资源、营销等职能部门成为重点核查对象。

不同于以往房企对于管理人员腐败进行内部低调处理,今年的反腐行动中,不少房企选择公开处理。

最新一起典型案例是,10月初美的置业公开通报,旗下某区域公司副总经理代某,某项目营销经理欧阳某某,串通3名下属置业顾问利用销控操控房源对外加价销售牟取非法利益超百万元;某区域公司某城市公司总经理胡某某,任职期间要求营销经理为其操控房源牟取较大的非法利益。目前6名涉案人员已被当地公安机关采取强制措施。

公开动作背后,一方面是市场下行,行业整体利润空间缩窄之下房企自发强化内部管理流程;另一方面,则与信息化的完善,大数据的广泛运用息息相关。

投拓与营销成高危区

2017年,在环南京区域的一个县级市,一家民营企业出售全部股权,其主要资产为由13宗地块组成的一个大体量项目。“当时公司对这个项目进行市场调研并做出预判,我们发现,利润确实可观,但背后存在很大风险,比如,彼时政府关于这些地块的规划指标已经过期,可能要经历新一轮的规划变更,后续涉及到相关土地证件的获取比较困难;而且,当时这个项目的债权债务情况也相当复杂。”一名外资上市房企的投资总经理告诉经济观察报,再三考虑之后,由于这项投资已经触及内部风险‘红线’,最终他们选择放弃。

时隔不久,一家闽系房企在短时间内将这个项目收入囊中。迄今为止,这家闽系房企已经为这笔收购支付了超过一半的交易对价,然而,项目依然无法获得相关土地证件,项目“停摆”近两年。“这笔收购过程中可能隐藏着猫腻。”上述外资上市房企的投资总经理提到。据经济观察报记者了解,这家闽系房企已经对该笔收购负责人作了内部处理。

2015年以前,房地产企业的土地扩张更多通过公开招拍挂与合作方式,操作环节相对透明降低了腐败滋生的可能性。“也正因此,此前房企在投拓这个环节的制度设计并不完善,监管也不严格,部分漏洞逐渐暴露出来。”该投资总经理说,最近几年,尤其是2015-2017年间,伴随着土地并购风口的出现,投拓线条开始成为贪腐的多发阵地。“前两年,土地市场火热,只要有好的项目,都是房企的‘兵家必争之地’。很多企业在投拓线条上的把控尺度有所放松,灰色空间也应运而生。”一位闽系房企的区域负责人如是表示。

城市公司总经理和城市公司投资负责人,是投拓贪腐发生的两个高发岗位。上述外资上市房企投资总举了一个例子,一家房企若想收购一个房地产项目,城市公司总经理或城市公司投资负责人是与卖方公司最先接触的直接相关方。

有时候,卖方报价明明超过房企原本内部预定的收益率,但负责收购事项的房企操办人会与卖方公司先私下谈定对价分成,在符合房企内部投资标准的范畴内,双方将收购价格向上抬高,收购完成后,卖方公司私底下转让一定比例的额外收益给到房企操办人。“中间动辄上千万的交易价差,实际上就是被具体操办的城市公司总经理或投资负责人私吞了。”该投资总说,有些公司投拓人员甚至会在收购前主动索贿,“对方报价确实能接受,但成交后必须给予回扣”——这是双方约定收购成功的先决条件。

作为资金密集型行业,房地产历来牵涉金额颇为巨大,涉及环节众多,故而催生出一例又一例的贪腐事件,采购部门、工程口都曾是房地产企业此前腐败频生的高危区。

如今,除了投拓线外,贪腐的重灾区更多转移到房企营销上。“营销线所有职能部门都是花钱口,大部分房企老板给予营销线条上的职权会相对宽松,但只要一宽松,就有空子可钻。”王森(化名)在一家港股上市房企的审计部门工作多年,他说,营销线直接掌管着具体项目的销售事宜,“他们手上拥有诸如房源户型、面积、公司内部优惠政策等一手信息,近水楼台先得月。”“2017年市场调控加码之后,房企的销售压力逐渐增大,营销渠道的运用愈发频繁,问题在这个当口集中显现。”上述闽系房企区域负责人透露。

这两年,王森在工作中见过太多营销口的贪腐案例——比如,营销部门的管理人员串通外部私自成立空壳公司,先以内部最大优惠批量倒卖房源到这个空壳公司,后续对外加价进行二次销售,牟取中间高额利润;房企对于楼盘的定价体系通常是由营销报批,老板终审,市调和财务部门对这些价格进行监控和评估。一旦房企采取底价管理方式,营销部门只要对销售价格控制底价,或者控制费率,销售过程中存在很多寻租空间。

10月初,美的置业通过审计风控中心的微信公众号发布了一则最新反腐公告,涉嫌牟取非法利益的6名人员有5位隶属营销线。“说实话,常在河边走,哪有不湿鞋?这件事有的时候并不是个人行为,而是团队共同操作,甚至涉及企业里的好几个部门。”王森透露,房企贪腐频生,更多时候是利益共同体使然。

反腐公开化

面对各式各样的腐败事件,房企内部的“铁腕”措施早已先行。“一直以来,规模企业都会设置风控、审计等内审部门,建立一整套审计机制。”上述闽系房企的区域负责人说,在房地产行业,反腐是一个常态化的行为。

这些相应的内审部门,日常主要职责更多是基于监督性质,并追踪处理企业内部的一些日常投诉,基本工作范畴覆盖事前、事中、事后。

在房企内部,大部分监察部门直属于老板。比如万达的审计部,就是由董事长王健林直接分管。

具体工作中,一部分监察部门实行单线汇报——“审计部只接受老板直接下达的指令,工作结果只向老板一个人汇报。”王森解释,比如,一些房企的老板会向内部审计部门下达调查某个员工的任务,至于为什么要调查这个员工,调查结果对其个人有何影响,这些信息甚至连审计部门都不了解。

还有一部分监察部门则践行双线汇报,“这种类型的审计工作就相对清晰很多,老板会直接告知内部某个员工或某个部门可能出现的问题,审计部门根据这些可能性进行查证。”王森表示。

事实上,哪怕查证到了最后阶段,这些监察部门能做的,也是根据国家法律,涉案金额以及相关证据提供处理方案,最终处理的决策权,基本都掌握在老板手里。

在过往实操过程中,对于一些额度较小的贪腐行为,由于默许给到相关人员一定利益空间,房企老板通常睁只眼闭只眼。王森说,三五十万,那都不叫事。

有时候,哪怕内部审计已经有了结果,房企也会选择内部低调处理,或者在地产圈内小范围公布;有时候,对于这类贪腐员工的处置,房企并不一定采取真实名义,可能通过其他方式,比如违反公司制度的名义开除。

不过,如若从最近一年房企反腐的动作来观察,可以发现,如今开发商对于各类腐败事件的处置正在升级。不同于以往内部消化处理的低调,愈来愈多的反腐动作公开化,选择移送司法机关,进行刑事处理的房企不在少数。

据经济观察报不完全统计,近一年来,已经有中粮置地、雅居乐、朗诗、保利地产、万达、复星、美的置业等多家房企内部高管事件被公开举报或通报。

一名TOP30房企高管向经济观察报透露,据他了解,有好几个房企老板最近在内部管理例会上直接开口提到,收钱的那些高管要省着点。

反腐节流

“目前公开披露出来的这些房企反腐案件,动辄几百上千万,甚至不乏几亿元。一家房企如果存在10例这样的情况,综合计算至少一两个亿的规模。在当前房企利润率逐渐摊薄的前提下,这种事情对企业的真实利润影响还是非常大。”上述外资上市房企的投资总告诉经济观察报。

强化反腐力度与房地产市场形势的变化息息相关,市场弱周期之下,反腐甚至直接与企业成本和利润挂钩。

克而瑞研究中心发布的数据显示,截止上半年末,172家上市房企净利率和归母净利率的中位数分别为12.2%和10.4%,分别较2018年末提升0.5%和0.9%,但相比2018年同期,分别下降1.9%和0.8%。而在政策调控常态化、行业增速放缓的形势下,房企的利润空间还会进一步受到挤压。

利润规模增速放缓的同时,房企成本则在进一步上升。以融资成本为例,根据克而瑞研究中心的统计,基于近年来境内融资环境持续收紧,加之房企原有的低成本公司债陆续到期,借新还旧之后,融资成本均有提高。前9个月,房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。

“2015-2016年房地产行业向好,几乎所有房企都在向前看。到了这两年,市场下行,房企的效益普遍下降,只能通过优化企业流程制度来节流。”上述投资总表示。

除去市场化因素之外,信息化的完善也催逼房企反腐的升级。一名TOP3房企的区域总经理称,这几年,随着企业内部信息化系统的搭建完善,信息传递愈发透明公开,同时大数据的发展也对取证形成一定帮助。这些综合性因素下,房企对这一块的处理频率自然会增加。“不管市场形势好不好,反腐对于房企而言,一定是一个长期动作。”他说。

如果细看,现阶段,贪腐事件更多发生于这几年快速扩张规模的一些激进房企内部,尤其是冲击千亿的民企。其背后,更多是因为这类房企起初为了做大做强,往往会牺牲对利润的把控力度,管控制度无法跟上企业发展速度。

上述闽系房企区域负责人说,以前这类房企规模小,管理半径窄,公司也相对可控。但伴随着规模越来越大,管理半径以及管理难度都在增加,高速发展过程中问题不断爆发,这时候就更需要一些手段来强化公司管理。

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