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房价下跌 房贷利率换锚后怎么走?

2019/9/19 22:20:14   来源:中国证券报   浏览()  

8月全国70个大中城市房价数据近日出炉!

具体来看,新建商品住宅销售价格环比中,上涨城市为55个,环比上月60个减少5个城市,上涨城市数量连续3月减少,上涨城市平均涨幅0.8%,环比涨幅扩大0.1个百分点。

二手住宅方面,上涨城市数量为43个,比上月相比减少5个城市,上涨城市平均涨幅为0.67%,涨幅环比扩大0.02个百分点。

距离9月20日LPR最新报价还有两天,目前已有部分银行对新增房贷采取LPR方式报价。

新报价方式调整后,房价如何走?

南宁领跑 城市分化明显

南宁是8月份房价指数环比增幅最大的城市。

业内人士认为,此类城市楼市政策比较宽松,同时也是这一轮楼市上涨的热点城市,即属于西南市场的重点城市。类似城市房价上涨过快,也要求后续积极在包括购房政策、购房秩序方面进行积极管控。

分析师表示,从8月上涨的城市个数看,新建住宅仅55个,二手房仅43个,均是最近18年来的最低点。从二手房数据看,连续出现了3个月20个城市房价下调,这也是最近2年来首次出现。

与7月相比,继续房价上涨明显的城市主要有南宁、呼和浩特、唐山等城市,但也有分化。调控政策特别是限价,对新建住宅的价格影响非常大。

新建、二手房涨幅均回落或持平

具体来看,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同。二手住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.3%。其中,北京下降0.4%,上海和广州均持平,深圳上涨0.2%;同比下降0.2%,是去年6月以来的首次转降。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%,涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%,涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;同比上涨9.0%,涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨5.8%,涨幅比上月回落1.3个百分点。

分析师表示,8月一线、二线、三线城市新房销售价格环比涨幅情况各异,一线城市涨幅与上月持平,二线城市涨幅回落0.2个百分点,三线城市涨幅与上月持平。受调控政策影响,各等级城市新房销售均价趋于稳定或小幅回落,与国家调控基调“稳”相贴合。

分等级城市二手房市场来看,一线城市涨幅与上月持平,二线城市涨幅回落0.2个百分点,三线城市涨幅扩大0.1个百分点。

二手房市场受调控政策影响更加的明显,更能表现市场的真实情况,一线城市受长期高压调控影响,处于相对平稳发展期;二线城市多为热点城市,今年来调控政策频出,市场预期发生改变,信心不足影响价格回落。三线城市整体表现较为稳定,个别城市受周边热点城市带动,价格小幅上涨,带动整体价格微涨。

业内人士表示,从城市结构来看,当前楼市正进入到降温通道,尤其是二线城市总体上热度开始减少,进而出现了房价涨幅收窄的趋势。这对于当前稳定二线城市的房价、防范各地借人才落户而炒房等都有积极的作用。

房贷利率换“锚”倒计时

9月20日LPR将采取最新报价。目前已有部分银行对新增房贷采取LPR方式报价。专家预计,新报价方式调整对房贷利率影响不大。

根据央行公告,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

大数据显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨了3BP。二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2BP,相当于在目前的5年期LPR(4.85%)水平上分别加了62个BP和93个BP。

分析师表示,房贷新政10月8日起实施,如果9月20日LPR的最新报价没有下行,部分地区的房贷利率水平可能会比之前有所提高。

从业人员表示,目前已经有部分地区部分银行对新增房贷采取LPR方式报价,但报价方式调整对房贷利率的影响不大。央行房贷新规只是给出了房贷利率的下限,实际房贷利率的制定还是由各个地方“因城施策”。

房地产调控难言放松

7月30日,中央政治局首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。

从最新数据看,前8月,房地产开发投资同比增长10.5%,增速比1—7月份回落0.1个百分点。

在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、房贷利率不会降低等政策引导下,信托、按揭贷款等资金渠道收紧,房地产融资约束增强。

分析师分析:2019年上半年的小阳春已经过去。预计“金九银十”将难以出现。主要原因还是因为持续出台的政策叠加各种资金的收紧,后续如果没有明显的信贷变化,预计房价下降趋势将在2019年持续。

业内人士表示:通过70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看,8月上涨城市数量持续在减少。可见受市场调控影响,部分价格涨幅过快的城市得到控制。

随后部分热点城市随之纷纷出台调控政策,抑制房价过快上涨。从下跌城市或持平城市来看,重庆、杭州、成都、南京等热点城市新房或二手房价格受调控影响,都有所下滑。

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