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降首付,不加税,楼市蠢蠢欲动,也许到底?

2019/5/22 22:55:48   来源:刘磊地产评论   浏览()  

有一个地方的房价一直被看空,但现在已经被媒体形容到不堪。这就是澳大利亚的房地产,它果然不值一提吗?如果你这样想很可能就会错过这一波价格洼地的机遇了。近期,澳洲大选落下帷幕,联盟党取得胜利,按照竞选时的承诺,未来房屋首付最低到5%,而此前这个数字是20%。

有人说这是因为澳大利亚要救市,澳洲的房子不行了。如果说你也持有这样的观念,那只能说你的信息来源只是朋友圈的以讹传讹;或者你觉得只有像中国楼市这样暴涨,然后再也卖不出去,才是好的房子。事实上,澳洲房价出现波动,有多方面的原因。其中最主要的就是公寓价格的崩溃导致整个房价数据显得低落。在国外投资者大量涌入的过程中,为讨好中小投资者的喜好,大量公寓泛滥上市却不討本地市场喜欢;事实上,澳洲本土人士的主流选择是独栋和连排屋而非市中心的公寓,所以公寓的过剩、房价下降、租金回报率降低也就成了必然。如果从这个角度来说,看空澳洲楼市似乎有那么点理由。不过,从历史数据看,尽管现在澳洲房价出现下跌,但下跌仍然是有限的。

所以说,所谓澳洲楼市崩盘说,不过是中国投资者用对中国房地产市场的经验与认识来做出的一个臆断。本质上说,房价只是一个货币现象,房地产盈利的方式有很多;比起价格涨跌,流动性、保值率、永久产权、持房成本等诸多要素,都更为直接的切入成熟地产市场的本质。

退一步说,澳洲房价再跌,你可以自由买卖,随时置换;这个在国内似乎就不那么容易了,房价涨卖不出去,因为限售,房价跌了买不进来,因为限购……

那么澳洲真实的楼市趋势如何呢?

最近Clovelly的一幢有四间卧室的住宅最初要价400万澳元,在有买家表示兴趣之后,业主开始上调价格,最终以450万澳元的价格成交。位于Waverley一幢住宅甚至在拍卖之前就以365万澳元的价格成交。上周末,悉尼房屋拍卖清盘率上升至57%,显示买家信心有所提高。

更重要的是,澳洲大选落下帷幕,很多事情都要尘埃落定了。大选之前,各个党派之间就开始了拉票的行为,其中,最有诱惑力的就是那句“让所有的上班族都可以负担起房价”,首付从20%降到了5%。这意味着,更多的人可以买得起房子了,无疑,这会增加需求。

另一方面,数据显示,截止2019年3月份的前12个月里,全澳6个首府城市新上市的公寓数量下降了48%,其中悉尼下降了77%,墨尔本下降了51%,布里斯班下降了59%。一方面需求增加,一方面供应减少,未来市场价格走势如何,不多解释了。

此外,工党在大选中失利,也会对澳洲房价起到推波助澜的作用。简单说,就是对负扣税和资本得利的税点增加一事,因为工党的败选,而没了下文。这无疑对投资者是提振信心的。

澳大利亚房地产委员会表示,自由党获胜的选举结果显示澳大利亚人“在房地产周期的这个不确定时期拒绝了有风险的税收变化。”而PCA首席执行官Ken Morrison则认为,工党政策议程的一个关键因素是对负扣税和资本利得税大幅增加的重大变化,选举结果只能被视为对这一政策的否定。

综上而言,无论是市场本身渴望反弹,还是信贷政策的期望;无论是大环境开始发生改变,还是税收制度维持原样,这一切都意味着,在首付5%落地前,此刻的澳洲房价可能是未来一段时间的低谷了,而房价的反弹势必会让澳币强势起来。等到那一天,澳洲可能就会从一个当年被你置之不理的市场,变成让人高攀不起的香饽饽了。

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